지난 3월 예고등기제 폐지를 골자로한 부동산등기법 전부개정안이 통과되었습니다. 올해 안에 예고등기가 사라지게 될 예정인데요. 부동산에 예고등기가 표시되어 있으면 사람들이 낙찰하지 않으려고 하기 때문에 가격은 더 떨어지고, 이를 악용한 사례가 빈번히 발생했습니다. 이제 경매절차에서 예고등기로 인한 혼란은 없어지게 되었는데요. 예고등기라는 말이 낯선 분들도 많이 계실거에요~^^ 예고등기제는 무엇이고 어떤 문제점으로 인해 논쟁거리가 되었었는지 화평과 함께 알아보도록 합시다.



어느 날 누군가가 소유권을 가져갔다?!


낙찰을 받아 잔금을 내고 소유권 이전등기까지 끝마쳤는데 어느 날 갑자기 다른 사람 앞으로 소유권이 다시 넘어간다면 어떨까요? 상상조차 하기 싫을텐데요. 예고등기가 있는 경우 실제로 가능한 이야기랍니다. 말그대로 예고등기는 무언가를 미리 예고하는 등기인데요. 예고등기란 등기부상에 나타나는 권리로, 해당부동산이 소유권말소 및 소유권회복 등에 관해 소송중이라고 제 3자에게 미리 알려주는 등기입니다. 예고등기가 된 물건을 낙찰받았지만 알고있던 소유주가 패소하여 소유권이 변경된다면 낙찰자 입장에서는 굉장히 난감하지요.

소송의 결과에 따라 부동산 소유주가 결정되기 때문에 상당히 불안한 물건 중의 하나이고, 그로인해 자주 유찰되는 일이 허다했답니다. 소송의 결과에 따라 곤란한 상황이 발생 할 수 있으므로 이에 대한 법리 검토가 치밀하게 이루어졌는데요. 지난 3월 부동산 예고등기제가 50여년 만에 폐지 되었답니다.




부동산 예고등기제, 50 여년만에 폐지

지난 2008년, 검찰에 구속된 이모씨 등은 경매 진행 중인 200억원짜리 상가건물을 확보하려고 법원에 소송을 내는 수법으로 6차례나 경매를 유찰시켜 경매가를 17억원으로 낮춘 뒤 50억원에 낙찰 받는 등 60차례에 걸쳐 1,000억원 가량 낙찰가를 조작했습니다.


예고등기제는 채무자 등이 경매를 방해하는 수단으로 악용해 왔습니다. 보유 부동산을 경매로 날릴 처지에 놓인 채무자가 타인과 공모해서 자신을 상대로 '소유권이전등기 말소청구 소송'을 내도록 해서 법원이 예고등기토록 하는 수법인데요. 이런 부동산은 몇 차례 유찰돼 낙찰가가 떨어지게 되고, 이때 채무자 등이 낮은 값에 물건을 확보해 부당이익을 챙기게 됩니다.



예고등기란?

예고등기는 소유권에 대한 법적 다툼이 있다고 법원이 공지하는 행위입니다. 1960년 부동산등기법 제정과 함꼐 도입되었는데요. 소유권이 변동될 수 있음을 알려 매매나 임대차 때 피해를 줄이려는 목적이었으나 경매 브로커 등이 싼 값에 경매 물건을 받으려고 낙찰가를 낮추는 수단으로 악용해 왔습니다.

① 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제3자에게 경고하여 계쟁 부동산에 관하여 법률행위를 하고자 하는 선의의 제3자로 하여금 소송의 결과 발생할 수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적에서 하는 것입니다.

예고등기는 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.
- 경매에 있어서 소유권말소 및 근저당권말소에 관한 예고등기는 소멸되지 않고 매수인에게 이수되는 권리입니다.
- 가압류나 가처분과 같이 처분금지효력이 없어 예고등기 후에도 권리관계가 발생합니다.

③ 예고등기가 되어있는 자는 이해관계인에게 해당하지 않습니다.
경매부동산의 소유자를 상대로 등기원인의 무효로 인한 소유권이전등기의 말소등기절차 이행청구소송을 제기하여 그 예고등기가 되어있는 자는 본조 제 3항 소정의 이해관계인에게 해당하지 않습니다.




당초 예고등기제의 입법취지는 선의의 제3자를 보호하고 부동산거래의 안전을 확보하기 위함이었지만 시간이 지나면서 입법취지와는 달리 저당권실행의 집행방해 등 권리자의 권리행사를 방해할 목적으로 남용되고 있다는 지적이 꾸준히 제기돼왔습니다. 법률상으로는 선의의 제3자에게 '거래할 해당부동산에 권리관계 관련 다툼이 있으니 거래에 신중을 기하라'는 경고적 의미밖에 없지만, 현실에서는 처분제한의 효력을 발휘하고 있기 때문입니다.

이런 지적을 수용하여 정부는 지난 해 6월, 부동산등기법 전부개정안을 국회에 제출한바 있습니다. 선의의 제3자 보호보다는 '진정한 등기명의인'의 권리보호에 중점을 둔 것이죠. 이후 지난 3월, 부동산 예고등기제 전면 폐지를 골자로 한 '부동산등기법 전부개정안'이 통과되었습니다. 법 시행은 공포 후 6개월 뒤인 10월 부터입니다.




문제가 되는 법을 고쳐나가는 자세는 분명 옳은 것이지만, 좋은 취지로 시작된 법안이 악용됨으로 인해 폐지된다는 소식에 안타까운 마음이 듭니다. 예고등기제가 폐지되어 제3자 보호가 어려워지면 어떻게 하느냐는 우려의 목소리도 있지만, 처분금지가처분제도를 활용함으로써 상당부분 해결이 가능할 것으로 예측되고 있답니다. 앞으로는 법의 악용으로 인한 범죄, 피해들로 인한 안타까운 소식은 들리지 않았으면 좋겠습니다.^^

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